03.11.2021

Après une année 2020 sous le signe de l’attentisme, pas de grands redémarrages ou rattrapages sur les volumes vendus ou loués en région lyonnaise. L’immobilier d’entreprise se remet doucement pour revenir à des chiffres proches des données post-covid ou, à défaut, des moyennes des 10 années précédentes (2011 à 2020 compris).

(Sources : Chiffres Cecim, FNAIM et Sorovim)

Reprise en cours pour l’immobilier tertiaire

Le marché des bureaux a progressé en 2021 avec une hausse 12% de sa demande placée par rapport la même période en 2020.  Ces 3 trimestres prometteurs, prouvent la résilience du marché lyonnais qui retrouve un bon niveau de commercialisation, certes bien en deçà des chiffres de l’exceptionnel 2019, mais seulement 6% sous la moyenne décennale.

Ce recul s’explique bien sûr par la Covid et son impact sur le monde du travail qui suivent une période plutôt faste pour l’immobilier de bureaux. Le contraste est marqué mais le marché a déjà repris et continuera à se redresser au fur et à mesure que se dessinera un avenir exempt de covid et confinements, et que les nouveaux usages des surfaces tertiaires se définiront. Encore un peu de patience.

Preuve de la solidité de ce segment de l’immobilier d’entreprise, les valeurs restent extrêmement stables. L’ancien sur Lyon et Villeurbanne se loue en moyenne à 188 € HT HC/m²/an comme en 2020. Hausse du loyer moyen du neuf avec 214 € HT HC/m²/an. Le loyer prime culmine à 340 € HT HC/m²/an sur Silex2 à la Part-Dieu.

Infographie 3T 2021 - L'immobilier de bureaux à Lyon

Géographiquement le paysage de l’immobilier tertiaire évolue un peu. Gerland garde le haut du podium avec 32,5% de la demande placée (EM Lyon – 28 000m², Les Jardins du Lou – 13 000m², Urban Garden 6 000m²). La Part-Dieu descend en 3e position avec seulement 7,5% du marché, par marque d’offre. Elle est supplantée par Villeurbanne-Tonkin où les locations sur les immeubles Park View, Parhélion et la vente de plus de 4000 m² sur le M45 portent le volume transacté à 15% de la demande placée globale.

Activité imperturbable

La demande placée des locaux d’activité a peu reculé en 2020 (-7%) et grimpe de 19% sur les 3 premiers trimestres de 2021, revenant à des volumes très proches de ceux de 2019. On notera tout de même la baisse du nombre de grandes surfaces. Hormis les 25 000 m² du parc industriel du chemin de la Plaine à Vourles et 4 autres transactions autour des 6000 et 7000 m², le reste est constitué d’opérations portant sur moins de 5000 m². Les 2 tiers concernent même des surfaces de moins de 1000 m².

Du coté des valeurs, le loyer seconde-main moyen passe pour la première fois la barre des 60 €/m², avec 64 € HT HC/m²/an. Dans le neuf, le loyer moyen perd 1 euro et est à 87 € HT HC/m²/an. Une très petite baisse qui ne devrait pas persister puisque les programmes en cours de commercialisation affichent des prix en forte hausse.

Infographie 3T 2021 - L'immobilier d'activité à Lyon

Sur le territoire on constate une meilleure répartition de la demande placée même si on reste principalement sur le contournement Est de l’agglomération, autour de l’A46, de l’A42 et de l’A43. Le Sud-Ouest fait une percée, porté notamment par le parc industriel du chemin de la Plaine à Vourles déjà cité ci-dessus.

Difficile logistique

Produits très spécifiques, les transactions d’entrepôts et de messageries sont toujours moins nombreuses mais les entrepôts XXL peuvent faire basculer la demande placée vers la baisse ou la hausse par une vente ou une location. Ici c’est la baisse qui l’emporte. Car si 2020 avait créé des besoins d’acheminement importants, le manque de foncier et certains permis de construire rejetés ou en suspens (comme l'entrepôt Amazon de l'Est Lyonnais) obligent en 2021 à se recentrer sur les réseaux de distribution en place.

Infographie 3T 2021 - L'immobilier logistique à Lyon

Comme pour l’immobilier industriel, le croissant Est attire les transporteurs et distributeurs mais on s’éloigne encore plus des centres urbains. Les plus grandes transactions sont localisées sur le secteur Côtière (37 930m² à Miribel) et Pont d’Ain (31 963m² de la ZAC Ecosphère Innovation). Les 13 321m² de la location prime sont au Nord de l’Isère, à La Verpillière, juste à côté de l’A43, avec un loyer de 53 € HT HC/m²/an.

Ce loyer prime en hausse de 6% côtoie un loyer moyen de 47 € HT HC/m²/an, le même qu’en 2020 mais tous deux pourraient grimper suite à l’offre foncière et d’entrepôts libres qui se raréfie, les refus des permis de construire plus nombreux, les prestations haut de gamme qui se développent pour ce type de bâti et l’attrait des investisseurs soucieux de miser sur des actifs variés et potentiellement résistants à toute crise…

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