19.05.2014

Réforme des baux commerciaux suite au vote de la Loi PINEL

Sorovim

Synthèse de la réforme suite au vote de la loi PINEL (en attente des retours entre l'assemblée nationale et le Sénat).

Le texte de loi devrait être définitivement voté en juillet avec une publication au journal officiel normalement fin 2014.

Quelle sont les modifications apportées par la loi PINEL ?

1/ Le bail dérogatoire
Il permet de déroger au bail commercial pour des durée précaires. Ainsi la durée totale des baux dérogatoires successifs ne pourra pas dépasser 3 ans.

2/ Disparition de l'indice ICC ?
Sur ce point l'assemblée nationale et le Sénat ne sont pas d'accord. L'assemblée nationale souhaite supprimer l'ICC et le remplacer par l'ILAT pour les activités tertiaires et par l'ILC pour les commerces. Le Sénat souhaite conserver l'ICC.

3/ L'état des lieux
Rendre obligatoire l'état des lieux au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

4/ Inventaire des charges et impôts
Il est prévu qu'un inventaire précis et limitatif des charges et impôts, avec indication de leur répartition entre le preneur et le bailleur, soit annexé au bail et qu'il fasse l'objet d'un récapitulatif annuel.
Pour les charges non récupérables, il faudra attendre le décret qui précisera ce point (décret attendu pour la fin de l'année 2014 ou début 2015).

5/ Bail de 9 ans
Pour les commerces uniquement, si un bail commercial de 9 ans est conclu, il sera alors obligatoirement en 3/6/9.
Et lors du renouvellement, le loyer sera toujours "déplafonnable" mais encadré à 10% d'augmentation par an. Ainsi, le loyer augmentera au maximum de 90% sur la durée du bail de 9 ans.

6/ Documents à annexer au bail
- DPE;
- ERNMT;
- Liste exhaustive des travaux réalisés au cours des 3 exercices antérieurs;
- Inventaire précis des charges et impôts.

7/ Droit de préférence du locataire
Le droit de préférence du locataire s'exerce en cas de vente des murs (uniquement lors de la vente d'un lot unique, donc ne s'applique pas lors de la vente d'un ensemble immobilier).

Pour conclure normalement pas de modification pour les baux encours. En revanche pour le renouvellement des baux, il faudra adapter le bail par rapport à la loi PINEL.

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