24.11.2020

Alors que Lyon vit son 2e confinement cette année, nos lieux de vie, de travail et de consommation sont remis en question. Dans ce contexte, SOROVIM vous propose un état des lieux des valeurs de ces 3 cadres en se basant sur les chiffres 2020 et sur nos 50 ans d’expérience et d’expertise.

Vivre et acheter à Lyon

En 2020, les prix des logements n’ont cessé de grimper sur l’agglomération lyonnaise avec une hausse de près de 11% sur 1 an en octobre. Les arrondissements les plus élevés sont, sans surprise, la Presqu’Ile et le 6e arrondissement de Lyon. La Croix-Rousse (Lyon 4e) et Montchat (Lyon 3e) sont juste derrière. Mais la cote de certains quartiers d’ordinaire moins en vogue remonte, comme celles des secteurs Jean Macé (Lyon 7e) ou Vaise (Lyon 9e) où les prix ont gagné 9%.

Cartographie - Prix des logements à Lyon en 2020

Alors en ce mois de novembre, cette belle progression prend un peu froid et se fige. Mais on s’interroge : Pourquoi les prix des logements ont-ils tant grimpé et ce malgré la Covid ?

  • Parce que les prix augmentent depuis 2016 et que l’immobilier a toujours tendance à ressentir les impacts des évolutions des marchés financiers avec un temps de retard (salutaire ? peut-être).
  • Parce que les banques ont continué de prêter de l’argent à des taux très attractifs et historiquement bas, malgré des conditions d’octroi plus strictes.
  • Parce que le premier confinement a mis en exergue l’importance de nos domiciles, de leur situation, de leur taille, de leurs aménagements.
  • Parce que l’offre est inférieure à la demande.

Même dans les scénarios les plus sombres, ce constat devrait se pérenniser et l’immobilier continuera d’être perçu comme une valeur refuge par les particuliers comme les investisseurs. Les prix devraient donc se maintenir.

Du côté des volumes, c’est une autre histoire. Les restrictions sanitaires, les impossibilités de visite des 2 confinements, les lenteurs administratives qui en ont découlé et finalement la baisse de revenu de certains ménages devraient se traduire par une baisse de 20 à 30 % des ventes. Les acteurs de l’immobilier devront surmonter ce challenge avec plus de numérique, de technologie, de communication et de transparence.

Développer son commerce à Lyon

Les commerces sont sans doute la classe d’actifs la plus malmenée par les événements de ces 2 dernières années.
2019 : gilets jaunes de sortie presque tous les week-ends avec des difficultés d’accès et des dégradations dans les centres urbains et dans les zones commerçantes.
2020 : confinement 1, mesures contraignantes de l’entre-deux puis confinement 2.
Une situation qui creuse les écarts de loyers de l’immobilier commercial qui est déjà par définition un marché de très grandes disparités… En effet, on passe du simple au triple que l’on soit dans un quartier résidentiel ou en plein centre-ville. La boutique de pied d’immeuble ne se loue pas de la même manière qu’un emplacement dans une galerie marchande ou un centre commercial. Le type de commerce concerné joue également et l’Etat ajoute une nouvelle catégorisation douloureuse : essentiel ou non-essentiel.

La carte ci-dessous se base sur les moyennes pré-confinement. Elle traduit des données géographiques et non typologiques. Elle ne reflète pas non plus la très grande incertitude qui pèse sur les commerces toutes catégories confondues.

Cartographie - Loyers des surfaces commerciales à Lyon en 2020

Travailler à Lyon

L’immobilier de bureaux a également été malmené par les événements de 2020. Le premier confinement, strict, a vidé les immeubles de bureaux et, une fois levé, tous ne sont pas revenus dans leurs locaux. La 2e vague incite de nouveau à une pratique intensive du télétravail et nul doute que de nombreux chefs d’entreprises se posent la question de la pertinence de leurs surfaces, de leurs localisations et de leurs aménagements. Les effets de ces réflexions sont déjà visibles. La demande placée a baissé de 50% sur les 3 premiers trimestres de 2020 par rapport à ceux de 2019 et on a constaté une baisse également de 25 % du nombre de transactions. Mais 3 points peuvent aider à relativiser ce constat.

  1.  La baisse des volumes est en partie due aux difficultés juridiques et techniques dans la réalisation des transactions qu’ont subi les acteurs de l’immobilier et qu’ils subissent à nouveau mais qui finiront par être surmontées ou levées.
  2. L’offre n’a pas explosé. Les entreprises ne se sont pas mises à vendre leurs actifs à tour de bras ou à donner congé en fin de bail.
  3. Les valeurs se maintiennent et même augmentent pour certaines. Les quartiers tertiaires gardent leur prestige, leur attrait et leurs prix, avec la Part-Dieu, la Presqu’île et Lyon 6 en tête.

Cartographie - Immobilier : Loyers tertiaires à Lyon en 2020

Demain et parce que le monde évolue sans cesse, les lieux de travail devront être repensés, en respectant l’environnement et en garantissant le bien-être individuel et collectif. Pour certains, la solution sera peut-être de réduire leurs surfaces mais nous misons sur une réflexion qualitative plutôt que quantitative. Car le télétravail n’est pas envisageable pour tous les ménages, tous les postes et toutes les tâches. Le bureau est un lieu de lien social, un lieu de communication de personnes et de données, 2 composantes essentielles dans le succès d’une activité. Les chefs d’entreprises adapteront leurs surfaces, réinventeront leurs usages, pour une meilleure adéquation avec la culture de l’entreprise, son ADN et son mode de management.

Investir à Lyon

Une autre raison du maintien du marché de l’immobilier tertiaire est à chercher du côté de l’investissement. Oui, les volumes investis ont baissé sur l’agglomération mais ici aussi le constat est à mettre en perspective.

  • 2018 puis 2019 ont été des années exceptionnelles, difficiles à égaler, et 2020 reste bien au-dessus de la moyenne des 5 années qui l’ont précédée (2018 et 2019 compris).
  • Les investisseurs institutionnels sont portés par leur collecte qu’ils doivent placer. Ils sont toutefois plus attentifs à la qualité des actifs sélectionnés (état locatif, aménagements, environnement, Core et Core+ surtout)
  • Les rendements tertiaires restent très intéressants, sous les 5% pour le rendement moyen et à 3,30% pour le rendement prime, mis en parallèle avec l’OAT 10 ans à -0,3.
  • Pour diversifier et sécuriser leurs placements, les investisseurs se sont tournés vers d’autres types d’actifs mais toujours dans l’immobilier : la chaine logistique, fortement sollicitée par le contexte, et le résidentiel, actif très peu risqué
  • Le « petit » + : plusieurs vaccins contre la COVID se dessinent pour début 2021 et le monde de l'investissement est porté par les signes positifs. Celui-là est très fort.

Infographie - Immobilier d'entreprise : l'investissement à Lyon en 2020

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